編者按：根據土地增值稅相關規定，新建房銷售和舊房轉讓適用不同計稅規則，新建房銷售需進行土地增值稅清算，舊房轉讓不涉及清算，兩種計稅規則在扣除項目、申報程序、申報時間等方面均有差異。在大型房地產項目中，建成的商品房往往難以全部一次性銷售，部分需要先轉為自持，企業“先用再售”或“先租再售”的現象越來越常見，對于這種自建自用再轉讓的房屋適用何種計稅規則，直接影響到房企土地增值稅的納稅義務。

一、土地增值稅上新、舊房的區分標準

（一）國家層面的規定

《財政部國家稅務總局關于土地增值稅一些具體問題規定的通知》（財稅字〔1995〕48號）第七條對新建房與舊房作出界定：新建房是指建成后未使用的房產。凡是已使用一定時間或達到一定磨損程度的房產均屬舊房。按照該通知的規定，新、舊房的區分有使用時間 ……